Chương trình đầu tư định cư Thổ Nhĩ Kỳ năm 2026 đang bước vào giai đoạn được nhà đầu tư quốc tế theo dõi sát hơn, khi thị trường bất động sản nước này có dấu hiệu chuyển từ tăng trưởng nóng sang chọn lọc rõ rệt.
Công ty đầu tư Terra Nova sẽ cập nhật những thông tin đáng chú ý về chương trình đầu tư định cư Thổ Nhĩ Kỳ năm 2026, xu hướng thị trường bất động sản mới nhất và các rủi ro nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý trước khi quyết định xuống tiền.
Cập nhật mới nhất năm 2026: Chương trình Thổ Nhĩ Kỳ có thay đổi không?
Theo thông tin được công bố trên cổng thông tin đầu tư chính thức của Thổ Nhĩ Kỳ – Invest in Türkiye, nhà đầu tư nước ngoài có thể xin Quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ thông qua hình thức mua bất động sản trị giá từ 400.000 USD trở lên. Nhà đầu tư cần cam kết không bán bất động sản trong vòng 3 năm, đồng thời điều kiện này phải được ghi nhận trong hồ sơ đăng ký quyền sở hữu.
Điểm đáng chú ý trong năm 2026 là các thay đổi pháp luật về bất động sản tại Thổ Nhĩ Kỳ hiện không làm thay đổi điều kiện cốt lõi của chương trình Quốc tịch. Điều này có nghĩa là:
- Mức đầu tư tối thiểu vẫn được duy trì
- Thời gian nắm giữ tài sản 3 năm vẫn là điều kiện quan trọng
- Nhà đầu tư vẫn có thể nộp hồ sơ Quốc tịch thông qua bất động sản đủ điều kiện
- Hồ sơ cần đảm bảo tài sản hợp lệ, minh bạch và đúng quy định
Tuy nhiên, môi trường pháp lý xung quanh bất động sản đang được kiểm soát chặt chẽ hơn. Các yếu tố như quy hoạch, đăng bộ, địa chính, chất lượng xây dựng và quyền sở hữu tài sản cần được kiểm tra kỹ trước khi nhà đầu tư xuống tiền.
Thổ Nhĩ Kỳ miễn thuế đến 20 năm cho thu nhập từ nước ngoài từ năm 2026
Từ ngày 01/01/2026, Thổ Nhĩ Kỳ chính thức áp dụng chính sách ưu đãi thuế mới theo Luật số 7582, cho phép nhiều cá nhân trở thành cư dân thuế mới tại Thổ Nhĩ Kỳ được miễn thuế thu nhập cá nhân đối với các khoản thu nhập có nguồn gốc từ nước ngoài trong thời gian lên đến 20 năm, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.
Đây được xem là một trong những chính sách nổi bật nhằm thu hút nhà đầu tư quốc tế, doanh nhân và những người sở hữu quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ thông qua chương trình Citizenship by Investment (CBI).
Phạm vi thu nhập được miễn thuế
Theo quy định mới, người đáp ứng điều kiện có thể được miễn thuế đối với các khoản thu nhập phát sinh ngoài lãnh thổ Thổ Nhĩ Kỳ, bao gồm:
- Thu nhập từ các khoản đầu tư ở nước ngoài
- Cổ tức từ doanh nghiệp nước ngoài
- Tiền lãi gửi tại ngân hàng nước ngoài
- Thu nhập từ hoạt động cho thuê bất động sản ở nước ngoài
- Lợi nhuận từ chuyển nhượng tài sản ở nước ngoài (Capital Gains)
- Các nguồn thu nhập hợp pháp khác phát sinh ngoài Thổ Nhĩ Kỳ
Những khoản thu nhập không được miễn thuế
Chính sách này không đồng nghĩa với việc được miễn toàn bộ các loại thuế trong 20 năm. Các khoản thu nhập phát sinh tại Thổ Nhĩ Kỳ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định hiện hành, bao gồm:
- Thu nhập từ tiền lương khi làm việc tại Thổ Nhĩ Kỳ
- Thu nhập từ doanh nghiệp hoạt động tại Thổ Nhĩ Kỳ
- Thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Thổ Nhĩ Kỳ
- Thu nhập từ các khoản đầu tư trong nước
Điều kiện để được hưởng chính sách miễn thuế
Để được áp dụng ưu đãi theo Luật số 7582, cá nhân cần đáp ứng các điều kiện chính sau:
- Trở thành cư dân thuế của Thổ Nhĩ Kỳ từ ngày 01/01/2026 trở đi.
- Không phải là cư dân thuế của Thổ Nhĩ Kỳ trong 03 năm dương lịch liên tiếp trước thời điểm chuyển đến.
- Chính sách chỉ áp dụng đối với thu nhập có nguồn gốc ngoài lãnh thổ Thổ Nhĩ Kỳ.
Nhà đầu tư cần lưu ý
Chính sách miễn thuế đến 20 năm là lợi thế đáng chú ý đối với những người có nguồn thu nhập quốc tế và đang cân nhắc đầu tư hoặc sinh sống tại Thổ Nhĩ Kỳ. Tuy nhiên, phạm vi áp dụng chỉ giới hạn đối với thu nhập phát sinh ở nước ngoài và người hưởng ưu đãi phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật. Vì vậy, nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ hoặc tham khảo ý kiến từ đơn vị tư vấn chuyên môn để xây dựng kế hoạch đầu tư và quản lý thuế phù hợp.
Nhà đầu tư có quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ có được tự động hưởng ưu đãi thuế?
Câu trả lời là không. Việc sở hữu quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ thông qua chương trình Citizenship by Investment (CBI) không đồng nghĩa với việc nhà đầu tư sẽ tự động được hưởng chính sách miễn thuế đối với thu nhập từ nước ngoài.
Để đủ điều kiện áp dụng ưu đãi, nhà đầu tư cần đồng thời đáp ứng các yêu cầu sau:
- Trở thành cư dân thuế tại Thổ Nhĩ Kỳ từ ngày 01/01/2026 trở đi.
- Không là cư dân thuế của Thổ Nhĩ Kỳ trong 03 năm dương lịch liên tiếp trước thời điểm chuyển đến.
Ví dụ về trường hợp được áp dụng
Giả sử một nhà đầu tư Việt Nam mua bất động sản trị giá 400.000 USD để nhận quốc tịch Thổ Nhĩ Kỳ thông qua chương trình CBI và chuyển nơi cư trú sang Istanbul từ năm 2026.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư vẫn duy trì các tài sản và nguồn thu nhập ở nước ngoài như:
- Công ty đang hoạt động tại Việt Nam.
- Danh mục cổ phiếu tại Hoa Kỳ.
- Bất động sản cho thuê tại Singapore.
Nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Luật số 7582, các khoản thu nhập phát sinh từ Việt Nam, Hoa Kỳ và Singapore sẽ không phải chịu thuế thu nhập cá nhân tại Thổ Nhĩ Kỳ trong thời gian tối đa 20 năm. Tuy nhiên, mọi khoản thu nhập phát sinh ngay tại Thổ Nhĩ Kỳ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế theo quy định hiện hành.
Chính sách hướng đến nhóm nhà đầu tư quốc tế
Việc ban hành chính sách miễn thuế đối với thu nhập có nguồn gốc từ nước ngoài được đánh giá là một trong những thay đổi đáng chú ý của Thổ Nhĩ Kỳ trong năm 2026. Chính sách này góp phần nâng cao sức hút của quốc gia đối với các cá nhân có giá trị tài sản ròng cao (HNWIs), doanh nhân quốc tế, family office và các nhà đầu tư toàn cầu đang tìm kiếm một môi trường đầu tư ổn định cùng cơ chế thuế cạnh tranh.
Rủi ro nhà đầu tư cần đặc biệt lưu ý trong năm 2026
Một số rủi ro phổ biến khi tham gia chương trình đầu tư định cư Thổ Nhĩ Kỳ gồm:
- Tài sản bị định giá cao hơn mặt bằng thực tế, đặc biệt ở các dự án nhắm đến khách quốc tế.
- Dự án nằm ở khu vực thanh khoản yếu, khó bán lại hoặc khó cho thuê.
- Pháp lý chưa hoàn thiện, gây ảnh hưởng đến quá trình sở hữu và chuyển nhượng.
- Tiến độ bàn giao chậm, làm gián đoạn kế hoạch đầu tư hoặc khai thác tài sản.
- Sản phẩm không phù hợp với nhu cầu thuê thực tế, dẫn đến hiệu quả khai thác thấp.
Đặc biệt, với yêu cầu không bán bất động sản trong 3 năm, nhà đầu tư cần xem xét kỹ khả năng nắm giữ tài sản trong trung hạn. Thay vì chỉ kỳ vọng bán lại nhanh sau khi có Quốc tịch, nhà đầu tư nên đánh giá liệu tài sản đó có đủ sức tạo giá trị trong suốt thời gian nắm giữ hay không.
Ngoài ra, khi lượng mua của người nước ngoài tại Thổ Nhĩ Kỳ đang giảm và thị trường trở nên chọn lọc hơn, các bất động sản chỉ hướng đến khách quốc tế có thể gặp áp lực thanh khoản. Nếu giá bán không phản ánh đúng nhu cầu địa phương, nhà đầu tư có thể gặp khó khăn khi muốn chuyển nhượng tài sản sau này.
Nhà đầu tư Việt nên tiếp cận chương trình này như thế nào?
Thay vì chỉ đặt câu hỏi “mua bao nhiêu để có Quốc tịch?”, nhà đầu tư Việt nên tiếp cận chương trình đầu tư định cư Thổ Nhĩ Kỳ như một quyết định tài chính dài hạn, không đơn thuần là một thủ tục hồ sơ.
Trước khi lựa chọn bất động sản, nhà đầu tư nên bắt đầu từ 4 yếu tố quan trọng:
- Mục tiêu của gia đình: Nhà đầu tư cần xác định rõ mục đích chính là lấy thêm Quốc tịch, mở rộng cơ hội di chuyển quốc tế, chuẩn bị phương án giáo dục cho con, hay đa dạng hóa tài sản ở nước ngoài.
- Ngân sách đầu tư: Không chỉ tính khoản tiền mua bất động sản, nhà đầu tư cần dự trù thêm các chi phí liên quan như thuế, phí pháp lý, phí duy trì tài sản và chi phí phát sinh trong quá trình sở hữu.
- Khả năng nắm giữ tài sản: Với yêu cầu không bán bất động sản trong 3 năm, nhà đầu tư cần đánh giá kỹ khả năng giữ tài sản trong trung hạn, thay vì chỉ kỳ vọng bán lại nhanh sau khi nhận Quốc tịch.
- Chiến lược thoái vốn sau 3 năm: Nhà đầu tư nên cân nhắc trước khả năng bán lại, đối tượng mua tiềm năng, mức độ thanh khoản của khu vực và triển vọng giá trị tài sản sau thời gian nắm giữ.
Quý nhà đầu tư quan tâm chương trình đầu tư định cư Thổ Nhĩ Kỳ 2026, hãy liên hệ công ty đầu tư Terra Nova để được tư vấn lộ trình, đánh giá hồ sơ và lựa chọn bất động sản phù hợp.
