Khách sạn VOCO Times Square là một trong những dự án khách sạn hiếm hoi tại trung tâm Manhattan được triển khai theo chương trình định cư Mỹ diện EB-5, kết hợp giữa vị trí chiến lược, mô hình vận hành khách sạn cao cấp và cấu trúc đầu tư ưu tiên cho nhà đầu tư EB-5. Dự án không chỉ đáp ứng yêu cầu di trú của chương trình EB-5 mà còn được xây dựng với mục tiêu vận hành ổn định và kiểm soát rủi ro dài hạn.
Công ty định cư Terra Nova sẽ phân tích chi tiết dự án Khách sạn VOCO Times Square, từ vị trí, quy mô, cấu trúc vốn EB-5, khả năng tạo việc làm cho đến cơ chế bảo vệ nhà đầu tư và lộ trình hoàn vốn trong bài viết dưới đây.
Dự án Khách sạn VOCO Hotel Times Square – Khách sạn cao tầng mới xây dựng được Quản lý vận hành bởi Tập đoàn IHG
Khách sạn VOCO Times Square là dự án khách sạn cao tầng mới xây dựng quy mô 423 phòng, tọa lạc tại 711 Đại lộ số 7 & West 48th Street, ngay trung tâm Quảng trường Times Square – Manhattan. Dự án thuộc khu vực TEA, đủ điều kiện đầu tư EB-5 với mức vốn ưu đãi.
Khách sạn mang thương hiệu VOCO thuộc IHG, bao gồm hệ thống tiện ích cao cấp với khu F&B gần 700 m², quầy bar tầng thượng trong nhà và ngoài trời nhìn trực diện Times Square. Đây được xem là một trong những dự án khách sạn cuối cùng có thể phát triển tại Times Square do các thay đổi quy hoạch từ năm 2021.
Tính đến tháng 5/2025, dự án đã hoàn thành khoảng 80%, đang lắp đặt nội thất và dự kiến KHAI TRƯƠNG VÀO THÁNG 2/2026. Khách sạn còn sở hữu hệ thống biển quảng cáo LED và biển tĩnh với tổng diện tích hơn 700 m², mang lại nguồn doanh thu quảng cáo ước tính trên 3 triệu USD mỗi năm.
Trong bối cảnh nguồn cung khách sạn tại New York bị thu hẹp mạnh sau COVID-19 và các chính sách quy hoạch mới, VOCO Times Square nổi bật như một tài sản hiếm tại lõi du lịch – thương mại của thành phố, đồng thời mở ra cơ hội đầu tư EB-5 an toàn và khác biệt cho nhà đầu tư quốc tế.
Vốn đầu tư của dự án Khách sạn VOCO Times Square
| Hạng mục | Giá trị | Tỷ trọng (%) |
| Tổng ngân sách dự án | USD 161,829,712 | 100% |
| Khoản vay phát triển | USD 113,235,335 | 69.97% |
| Vốn chủ sở hữu | USD 28,594,377 | 17.67% |
| Vốn cổ phần ưu tiên EB-5 | USD 20,000,000 | 12.36% |
AC 711 DEVELOPERS LLC – Nhà phát triển dự án Khách sạn VOCO Times Square
AC 711 Developers LLC là công ty con thuộc sở hữu 100% của AC Developers LLC – Đơn vị phát triển khách sạn hoạt động từ năm 2006.
AC được điều hành bởi các thành viên sáng lập Stephen “Chip” Weiss, Andrew Weiss và Caleb Weiss, với hơn 18 năm kinh nghiệm phát triển và xây dựng khách sạn, chủ yếu tại thị trường New York.
Tính đến tháng 02/2024, AC đã phát triển hoặc đang triển khai 10 dự án khách sạn, trực tiếp tham gia toàn bộ vòng đời dự án từ mua đất, thiết kế, lựa chọn thương hiệu, thu xếp vốn, xây dựng đến chuyển giao vận hành. Các thành viên chủ chốt cũng là nhà đầu tư trực tiếp trong phần lớn dự án.
AC Developers nổi bật nhờ kinh nghiệm thực tiễn tại New York – thị trường khách sạn cạnh tranh và khắt khe hàng đầu thế giới, với khả năng kiểm soát tốt chi phí, pháp lý và tiến độ thi công.
Thành tích nổi bật tại New York:
- 10 khách sạn đã được đầu tư phát triển
- 1.747 phòng
- Tổng diện tích hơn 1,2 triệu ft²
- Tổng giá trị phát triển gần 1,3 tỷ USD
Một số dự án tiêu biểu: Wyndham Garden, Hilton Fashion District, Courtyard by Marriott Chelsea, TRYP Hotel Times Square South, HY36 – Crowne Plaza, Hotel Shocard, Voco The Franklin, Voco Fiorello – LaGuardia East…
Dự báo tái cấp tài chính dự án
Theo kế hoạch vận hành và đánh giá tài chính, sau khi đi vào giai đoạn ổn định, giá trị tài sản của dự án Khách sạn VOCO Times Square được định giá dự kiến đạt khoảng 280.000.000 USD. Đây là cơ sở quan trọng để triển khai chiến lược tái cấp vốn, đồng thời tạo nguồn thanh khoản cho nhà đầu tư.
Cụ thể, tổng nghĩa vụ nợ hiện tại của dự án bao gồm 113 triệu USD khoản vay thương mại và 20 triệu USD vốn EB-5, tương ứng tổng nợ phải trả 133 triệu USD. Với giả định tái cấp vốn theo tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) khoảng 55%, số tiền huy động được từ hoạt động tái cấp vốn ước tính đạt 162 triệu USD.
Sau khi tất toán toàn bộ nghĩa vụ nợ, phần chênh lệch còn lại khoảng 29 triệu USD, cao hơn tổng vốn EB-5 và khoản vay ngân hàng hiện hữu. Nguồn tài chính này được xem là nền tảng quan trọng giúp dự án Khách sạn VOCO Times Square có khả năng hoàn trả khoản đầu tư ban đầu cho các nhà đầu tư EB-5 trong khoảng 3–5 năm, tùy theo tiến độ vận hành và điều kiện thị trường tại thời điểm thực hiện tái cấp vốn.
Thông tin chi tiết về các nguồn tài trợ vốn và mục đích sử dụng vốn của dự án
Nguồn tiền
| Khoản mục | Số tiền (USD) |
| Vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư | 28,594,377 |
| Vốn ưu đãi EB-5 | 20,000,000 |
| Khoản vay thế chấp thứ nhất | 113,235,335 |
| Tổng nguồn vốn sau khi huy động EB-5 | 161,829,712 |
Mục đích sử dụng / Tổng chi phí phát triển
1. Chi phí trước xây dựng
| Khoản mục | Số tiền (USD) |
| Tiền thuê trả trước / tiền thuê trong thời gian xây dựng | 5,000,000 |
| Phí môi giới thuê mặt bằng | 2,245,000 |
| 50% thuế chuyển nhượng | 191,396 |
| Xử lý amiăng | 17,654 |
| Phá dỡ công trình | 1,383,958 |
| Tổng chi phí mua lại / chuẩn bị mặt bằng | 8,838,008 |
2. Chi phí xây dựng (Hard Costs)
| Khoản mục | Đơn giá / Tỷ lệ | Số tiền (USD) |
| Chi phí xây dựng | 492.22 USD | 72,225,944 |
| Hạ tầng viễn thông & dữ liệu (theo số phòng) | 3,100 USD | 1,311,300 |
| Chi phí khác (thiết bị, biển hiệu ngoài trời, nội thất khuôn viên, tiện ích) | 500,000 | |
| Dự phòng chi phí xây dựng | 6.46% | 4,667,674 |
| Hoàn thiện khu nhà hàng & quầy bar | 3,500,000 | |
| Biển hiệu | 6,000,000 | |
| Tổng chi phí xây dựng | 88,204,918 |
3. Chi phí mềm (Soft Costs)
| Khoản mục | Ghi chú | Số tiền (USD) |
| Giấy phép, lệ phí, xử lý hồ sơ nhanh | 350,000 | |
| Phí pháp lý | 3,950,000 | |
| Thiết kế kiến trúc / kỹ thuật / cơ điện | 3,000,000 | |
| Môi trường, kiểm định, khảo sát, thẩm định, giám sát ngân hàng | 210,394 | |
| Thuế BĐS, nước & thoát nước (mỗi năm) | 730,000 × 3.5 | 2,555,000 |
| Chi phí trước khai trương (lương & đào tạo nhân sự) | 1,400,000 | |
| FF&E (nội thất, trang thiết bị, sàn & tường) theo phòng | 22,000 USD | 8,956,000 |
| OS&E (thiết bị vận hành) | 846,000 | |
| Dự phòng chi phí mềm | 1,000,000 | |
| Dịch vụ công nghệ – quản lý | 200,000 | |
| Kiểm tra, giám sát kỹ thuật | 800,000 | |
| Phí môi giới khoản vay | 1.09% | 1,200,000 |
| Thuế thế chấp (trên khoản vay 120 triệu USD) | 2.80% | 3,360,000 |
| Bảo hiểm & phí đóng giao dịch – Hợp đồng thuê | 213,730 | |
| Bảo hiểm & phí đóng giao dịch – Khoản vay | 374,489 | |
| Phần lãi vay hiện tại | 8,502,610 | |
| Chi phí phòng ngừa rủi ro lãi suất | 612,000 | |
| Phí cam kết khoản vay | 1.09% | 1,200,000 |
| Lãi suất vốn ưu tiên cấp cao | 1,650,000 | |
| Phí quản trị ngân hàng (3 năm) | 546,000 | |
| Bảo hiểm trách nhiệm (% chi phí xây dựng) | 2,268,599 | |
| Phí môi giới nhượng quyền | 150,000 | |
| Chi phí hành chính khác | 205,000 | |
| Phí gia hạn | 0.25% | 300,000 |
| Vốn lưu động | 250,000 | |
| Dịch vụ công nghệ thương hiệu | 211,500 | |
| Đại diện bên cho vay | 420,000 | |
| Trái phiếu bảo lãnh | 725,822 | |
| Phí pháp lý / marketing / môi giới EB-5 | 750,000 | |
| Lãi suất EB-5 hiện tại | 0.04 | 537,000 |
| Tổng chi phí mềm | 46,744,144 | |
| Dự phòng chi phí mềm bổ sung | 1,426,978 |
4. Tổng hợp chi phí
| Khoản mục | Số tiền (USD) |
| Tổng chi phí sử dụng vốn | 145,214,047 |
| Phí mua dự án (1.50% – chưa gồm tài trợ) | 1,650,756 |
| Phí phát triển dự án (5.00% – chưa gồm tài trợ) | 5,502,519 |
| TỔNG CHI PHÍ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN | 152,367,322 |
| Dự phòng chi phí lãi vận hành 12 tháng đầu | 9,462,390 |
| TỔNG CHI PHÍ BAO GỒM DỰ PHÒNG LÃI VẬN HÀNH | 161,829,712 |
Khoản vay xây dựng hiện tại (được cấp bởi một đơn vị liên kết của Beach Point, tính đến ngày 29/6/2023) có giá trị 113.235.335 USD, với lãi suất 11%/năm, tương ứng khoảng 12 triệu USD tiền lãi mỗi năm. Hiện bên cho vay đang nắm giữ 9.462.390 USD trong quỹ dự phòng lãi suất, nhờ đó trong khoảng 9 tháng tới, dự án Khách sạn VOCO Times Square chưa phát sinh nghĩa vụ thanh toán lãi vay.
Chỉ số việc làm EB-5 của dự án Khách sạn VOCO Times Square
Tính đến tháng 6 năm 2025, dự án VOCO Times Square đã tạo ra hơn 800 việc làm, trong khi yêu cầu tối thiểu của chương trình EB-5 theo quy định của USCIS chỉ là 250 việc làm. Khoảng cách lớn giữa số việc làm thực tế và mức yêu cầu cho thấy dự án sở hữu job cushion cao, đóng vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro di trú cho nhà đầu tư.
Theo báo cáo đánh giá tác động kinh tế của Vermilion Consulting, dự án khách sạn VOCO Times Square đã được USCIS chấp thuận và được dự kiến sẽ tạo ra hơn 575% số lượng việc làm cần thiết cho chương trình EB-5. Đây là yếu tố then chốt giúp đảm bảo điều kiện xét duyệt Thẻ Xanh Mỹ (Thường Trú Nhân) cho các nhà đầu tư EB-5 tham gia dự án.
Thu nhập hoạt động của dự án
Dự báo tài chính của Khách sạn VOCO Times Square được xây dựng cho giai đoạn 5 năm (2026–2030), dựa trên các giả định vận hành thực tế của thị trường khách sạn trung tâm Manhattan.
Thông số vận hành chính
- Tổng số phòng khai thác: 423 phòng.
- Công suất phòng: Dự kiến tăng dần từ 82% năm 2026 lên 92% vào năm 2030, phản ánh xu hướng phục hồi và tăng trưởng ổn định của thị trường lưu trú cao cấp.
- ADR – Giá phòng bình quân theo ngày: Dao động trong khoảng 288 USD – 316 USD, phù hợp với phân khúc và vị trí dự án Khách sạn VOCO Times Square.
Cơ cấu nguồn doanh thu
- Doanh thu phòng: Ước đạt khoảng 36 – 44 triệu USD mỗi năm, là nguồn thu chủ lực của dự án.
- Phí điểm đến (Destination Fee): Thu 15 USD/phòng, áp dụng cho việc sử dụng các tiện ích chung và chi phí vận hành liên quan.
- Doanh thu cho thuê F&B (ẩm thực & đồ uống): Thu nhập từ việc cho thuê không gian nhà hàng, dự kiến bắt đầu từ khoảng 920.000 USD/năm và tăng dần lên 1,5 triệu USD/năm theo hiệu quả khai thác.
Chi phí vận hành
- Chi phí bộ phận: Bao gồm các chi phí trực tiếp như dọn phòng, tiền lương nhân viên lễ tân và bộ phận dịch vụ.
- Chi phí chung chưa phân bổ: Gồm chi phí quản lý hành chính, marketing, tiện ích (điện, nước) và phí nhượng quyền thương hiệu trả cho VOCO.
- Sau khi khấu trừ các khoản chi phí trên, dự án hình thành Lợi nhuận hoạt động gộp (Gross Operating Profit).
Thu nhập ngoài hoạt động kinh doanh
- Thu nhập khác – biển hiệu: Ước tính khoảng 2,25 triệu USD mỗi năm.
- Chi phí cố định: Bao gồm tiền thuê đất, thuế bất động sản và bảo hiểm tài sản.
Lợi nhuận cuối cùng và phân bổ dòng tiền
- EBITDA (Lợi nhuận trước lãi vay, thuế, khấu hao và phân bổ): Dự kiến đạt từ 17 – 20 triệu USD mỗi năm trong giai đoạn 2026–2030.
- Quỹ dự phòng thay thế: Khoảng 770.000 USD – 1,9 triệu USD, được trích lập nhằm phục vụ các hạng mục bảo trì dài hạn như thay thảm và sửa chữa hệ thống điều hòa không khí.
Thứ tự phân bổ dòng tiền (ưu tiên thanh toán):
- Thanh toán nợ vay:
- Năm 2026: Tiền lãi vay được thanh toán từ Quỹ dự phòng lãi vay (Interest Reserve), không cần bổ sung thêm dòng tiền mới.
- Giai đoạn 2027–2030: Chi phí lãi vay khoảng 8,96 triệu USD mỗi năm.
- Quyền lợi của bên cho vay: Ngoài tiền lãi, bên cho vay còn được hưởng thêm 25% dòng tiền thuần (cash flow) của dự án Khách sạn VOCO Times Square.
- Lãi cho Nhà đầu tư EB-5: 200.000 USD/năm được chi trả cho các nhà đầu tư EB-5.
- Phần ròng thuộc về Chủ đầu tư (Net to Sponsor): Sau khi hoàn tất các nghĩa vụ nợ và lãi, Chủ đầu tư có thể thu ròng khoảng 5 – 7 triệu USD mỗi năm.
Thu nhập đầu tư của Nhà đầu tư EB-5
Nhà đầu tư EB-5 được hưởng mức lợi nhuận 1%/năm. Việc chi trả thực tế phụ thuộc vào dòng tiền có thể phân phối của dự án trong từng kỳ. Trường hợp dòng tiền chưa đủ để thanh toán ngay, khoản lợi nhuận này sẽ được tích lũy và có thể không chi trả bằng tiền mặt hằng năm.
Cơ cấu nguồn vốn và các khoản vay của dự án Khách sạn VOCO Times Square
Dự án Khách sạn VOCO Times Square hiện có sử dụng các khoản vay trong cơ cấu vốn, bao gồm khoản vay xây dựng và kế hoạch tái cấp vốn bằng khoản vay bắc cầu.
Khoản vay xây dựng hiện tại
Tính đến ngày 29/06/2023, dự án đang có khoản vay xây dựng từ BP Tau Holdings LLC (đơn vị liên kết của Beach Point) với tổng giá trị 113.235.335 USD, lãi suất 11%/năm, tương đương khoảng 12 triệu USD tiền lãi mỗi năm.
Hiện tại, bên cho vay đang giữ 9.462.390 USD trong quỹ dự phòng lãi vay, đủ để chi trả tiền lãi trong khoảng 9 tháng tới, do đó dự án Khách sạn VOCO Times Square chưa cần thanh toán lãi vay trong giai đoạn này.
Kế hoạch tái cấp vốn – Khoản vay bắc cầu
Trước khi quỹ dự phòng lãi vay được sử dụng hết, dự án Khách sạn VOCO Times Square dự kiến sẽ được tái cấp vốn bằng một khoản vay bắc cầu trị giá khoảng 140 triệu USD, với lãi suất 6,5%/năm. Khoản vay này đủ để tất toán toàn bộ khoản vay xây dựng hiện tại.
- Việc tái cấp vốn giúp:
- Giảm lãi suất vay từ 11% xuống còn 6,5%
- Giảm đáng kể áp lực chi phí tài chính hàng năm
- Chi phí trả nợ và khả năng thanh toán
- Giá trị khoản vay bắc cầu: 140.000.000 USD
- Chi phí trả nợ hàng năm: 140 triệu USD × 6,5% = 9,1 triệu USD
Theo dự báo, EBITDA năm thứ hai của dự án Khách sạn VOCO Times Square đạt khoảng 18,5 triệu USD. Trong đó:
- 9,1 triệu USD (phần màu đỏ) dùng để trả chi phí vay
- Phần còn lại (màu xanh lá) là biên độ an toàn dòng tiền
Tỷ lệ DSCR (Debt Service Coverage Ratio) được tính như sau:
- DSCR = Thu nhập hoạt động ròng / Chi phí trả nợ hàng năm
- DSCR = 18,5 triệu USD / 9,1 triệu USD = 2,03 (203%)
Đây là mức DSCR rất cao và an toàn đối với một tài sản khách sạn.
- Kiểm tra khả năng chịu rủi ro (Stress Test)
Dự án Khách sạn VOCO Times Square cũng được mô phỏng trong kịch bản căng thẳng, khi thu nhập ròng giảm 50%:
- Tình huống bình thường: EBITDA = 18,5 triệu USD
- Kịch bản căng thẳng: EBITDA giảm còn 9,25 triệu USD
Ngay cả trong kịch bản này, EBITDA vẫn đủ để chi trả chi phí lãi vay 9,1 triệu USD, cho thấy rủi ro vỡ nợ và nguy cơ bị phát mãi tài sản là rất thấp.
- Thứ tự ưu tiên thanh toán trong cơ cấu vốn
Dù khoản đầu tư EB-5 được cấu trúc dưới hình thức khoản vay hay vốn cổ phần ưu đãi, bản chất rủi ro không thay đổi. Thứ tự ưu tiên hoàn trả được xác định như sau:
- Bên cho vay cao cấp (bao gồm khoản vay xây dựng và khoản vay bắc cầu)
- Nhà đầu tư EB-5
- Chủ đầu tư
Như vậy, nhà đầu tư EB-5 luôn được ưu tiên thanh toán trước Chủ đầu tư, qua đó đảm bảo mức độ an toàn tương đối cao trong trường hợp thanh lý tài sản hoặc phân phối dòng tiền.
Với vị trí hiếm hoi ngay trung tâm Times Square, cấu trúc vốn EB-5 chiếm tỷ trọng thấp, chỉ số tạo việc làm vượt xa yêu cầu của USCIS và chiến lược tái cấp vốn rõ ràng, Khách sạn VOCO Times Square được đánh giá là một trong những dự án EB-5 nổi bật tại New York ở thời điểm hiện tại.
Dự án không chỉ đáp ứng đầy đủ các tiêu chí di trú của chương trình EB-5 mà còn được xây dựng trên nền tảng tài sản thật, mô hình vận hành thực tế và năng lực triển khai đã được chứng minh của chủ đầu tư.
Đối với các nhà đầu tư đang tìm kiếm một lộ trình định cư Mỹ diện EB-5 cân bằng giữa yếu tố an toàn, khả năng gỡ điều kiện thẻ xanh và triển vọng hoàn vốn, VOCO Times Square là lựa chọn đáng để xem xét một cách nghiêm túc.
Để được tư vấn chi tiết về dự án Khách sạn VOCO Times Square và xây dựng lộ trình định cư Mỹ diện EB-5 phù hợp với hồ sơ và mục tiêu của gia đình, vui lòng liên hệ ngay với công ty định cư Terra Nova để được đội ngũ chuyên gia hỗ trợ trực tiếp.
